Faits
En 2007, une nouvelle loi concernant le bail de résidence principale est publiée. Dans un de ses articles, il est prévu que tout bail qui concerne une résidence principale doit être établi par écrit1. Cette disposition est attaquée par plusieurs asbl qui défendent les intérêts des propriétaires de biens immobiliers.
Ils trouvent que cette mesure viole l’art. 10 Const. (principe d’égalité) et l’art. 11 Const. (principe de non-discrimination). Cette mesure ne s’applique qu’aux conventions de bail qui concernent la résidence principale du preneur, et pas aux autres catégories de bail, tels que les baux commerciaux ou les baux à ferme par exemple. Les parties requérantes estiment également qu’il y a une violation de l’art. 16 Const. (droit de propriété).
Décision
La Cour constitutionnelle rejette le recours. La disposition attaquée ne viole pas les principes d’égalité et de non-discrimination. Elle ne porte pas non plus une atteinte disproportionnée au droit de propriété des parties requérantes.
Motivation
Le bail de résidence principale vis-à-vis des autres contrats de bail
La Cour examine tout d’abord s’il est question d’une violation de l’art. 10 Const. (principe d’égalité) et de l’art. 11 Const. (principe de non-discrimination). La violation résiderait dans le fait que les conventions de bail écrites ne sont obligatoires que pour les baux de résidence principale, et pas pour les autres formes de conventions de bail.
Selon la Cour, la situation des locataires et bailleurs en matière de résidence principale est assez comparable avec celle des locataires et bailleurs dans les autres formes de convention de bail, comme le bail commercial ou le bail à ferme. Cependant, la mesure est destinée à contribuer à la réalisation du droit à un logement décent, garantie par l’art. 23, alinéa 3, 3° Const. Ceci n’est pas le cas pour les autres législations relatives au bail. Le législateur souhaitait également tenir compte que dans le secteur du bail à résidence principale, le locataire se trouve souvent dans une situation socio-économique plus faible. Par conséquent, une protection supplémentaire est justifiée. De plus, l’obligation de rédiger un contrat écrit contribue également à une meilleure protection du bailleur.
La Cour estime qu’il n’est pas question d’une violation des principes d’égalité et de non-discrimination, étant donné qu’il existe une justification objective et raisonnable à cette différence de traitement.
L’imposition d’une convention par le juge
Les parties requérantes dénoncent l’existence d’une autre violation de l’art. 10 Const. (principe d’égalité) et de l’art. 11 Const. (principe de non-discrimination), ainsi que de l’art. 16 Const. (droit de propriété). Cette mesure impliquerait une différence de traitement entre une convention selon la volonté des parties et une convention imposée.
D’une part, il y a les locataires et bailleurs qui ont conclu un contrat par écrit. D’autre part, il y a les locataires et bailleurs auxquels le juge impose une convention par jugement ayant valeur de bail écrit. Cette dernière situation est possible lorsqu’une des parties refuse d’établir un contrat par écrit. L’autre partie peut alors “ contraindre par voie procédurale à dresser, compléter ou signer une convention écrite ”.
Selon la Cour, le juge n’est autorisé à le faire que lorsqu’il considère qu’il existe suffisamment de preuves de l’existence d’un contrat de bail verbal. Dans ce sens, il n’y a que peu de différences avec un contrat écrit. La tâche du juge se limite en effet à consigner par écrit ce que les parties avaient convenu oralement. Le juge ne peut pas imposer sa propre volonté à celle des contractants. Par conséquent, il n’est pas question de discrimination étant donné que dans les deux cas, la volonté des parties est déterminante.
Enfin, la Cour examine l’ingérence potentielle dans le droit de propriété garanti par l’art. 16 Const. En cas d’ingérence, le législateur doit réaliser un juste équilibre entre l’intérêt général et le droit de jouissance individuel sur un bien. Il doit exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but poursuivi. Selon la Cour, la réglementation relative aux baux à loyer occupe une place centrale dans les politiques sociales et économiques des sociétés modernes. La Cour doit donc respecter l’appréciation du législateur, en tenant compte de l’art. 23, alinéa 3, 3° Const. (droit à un logement décent), sauf si cette appréciation est manifestement déraisonnable. Or, ce n’est pas le cas ici selon la Cour. Par conséquent, la mesure ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété des parties requérantes.
Signification dans un contexte plus général
L’article 23, alinéa 3, 3° de la Constitution implique une obligation positive pour les autorités. Ceci signifie que les autorités doivent essayer de réaliser le droit au logement par des mesures politiques. En imposant un contrat écrit, les autorités essayent de répondre à leur obligation positive en offrant une protection supplémentaire au locataire d’un logement.2
Cet arrêt concerne l’ancienne législation fédérale qui était d’application par le passé. Depuis la sixième réforme de l’état, les différentes régions du pays ont adopté leurs propres législations relative au bail, dans laquelle se retrouve l’obligation de conclure un bail d’habitation par écrit.
Texte intégral de la décision
Références
1 article 2 de la loi du 26 avril 2007 portant des dispositions en matière de baux à loyer, Moniteur Belge, 5 juin 2007
2 X., “Droit au logement, vers une obligation de résultat”, 31-32, https://luttepauvrete.be/publications/rapport6/II_droitaulogement.pdf
Voir aussi : Cour constitutionnelle 26 juin 2008, n° 93/2008
Mots-clés
Art. 23 Const. (logement décent); Contrat de bail écrit ; Art. 10 Const. (principe d’égalité) ; Art. 11 Const. (non-discrimination) ; Logement